KDI에서 분기별로 작성하는 부동산 시장 동향 보고서 입니다.
'22년 1분기 현황 및 앞으로에 대한 전망입니다.
보고서 내용 및 자의적인 해석이 추가되 글입니다. 보고서 원본을 보고 싶으신 분은 글 하단에 첨부된 PDF 파일을 보시면 됩니다.
주택 매매 및 임대 시장은 작년 4분기 부터 올해 1분기는 하향 조정 국면에 있으며, 금리 상승에 따라 하향 추세가 지속되는 가운데 지역별로 공급량에 따라 임대시장의 변동성이 나타날 것으로 전망됩니다.
주택 매매 시장
전국적으로 거래량이 감소하고, 가격 상승세가 둔화되고 있습니다.
전 분기 보다 낮은 0.1%의 상승률을 보이고 있습니다. 전 분기 ('21년 4분기)의 상슬률은 1.81%입니다. 전년 동기 대비로도 낮아진 상승률(7.5%)을 보이고 있습니다.
주택 매매 가격은 수도권과 지방 5대 광역시에서 하락으로 전환되었습니다. 특히 대구와 세종에서는 가격 하락이 확대되었습니다. 주택 유형 별로는 아파트가 0.0%의 상승률을 보이며 가장 큰 하락폭을 보이고 있고, 연립/다세대 주택 0.1% 및 오피스텔 0.1%로 상승 추세가 힘을 잃었습니다.
서울은 용산을 제외한 강북권 대부분이 하락하였습니다. 경기도 역시 대부분의 지역이 하락 하였고, 시흥(-0.8%)과 화성(-0.7%)의 하락폭이 컸습니다. 안양(-0.3%)과 수원(-0.3%) 등도 하락으로 전환되었습니다. 인천은 미추홀구를 제외한 모든 지역이 하락하였습니다. 미추홀구 재개발 수요가 유입되면서 상승이 지속되었습니다. 송도 신도가 포함된 연수구는 -0.6%의 하락을 보였습니다.
아래 그래프는 전주대비 상승률을 보여주고 있습니다. 서울을 비롯한 조사한 지역이 작년 9월 쯤을 정점으로 해서 전주 대비 상승률이 지속 하락하고 있습니다.
관련 지표를 모니터링 했다면 상승 추세에서 이탈한 시점에 빠르게 매도가 가능했을까요? 몇 주 하락 후 다시 상승할 가능성도 있기때문에 쉽게 매도하지는 못할 것 같습니다. 하지만 올라갈 때가 있으면 떨어질 때도 있으니 어깨 쯤에서 매도한다고 생각하는게 편한 방법인 것 같습니다.
지방 5대 광역시는 대구와 대전을 중심으로 하락폭을 크게 보였습니다. 기타 지방도 충북과 전북 등에서 상승폭이 축소되었고, 세종은 가격 하락 추세가 지속되고 있습니다. 세종은 전분기에 -2.5%, 이번 분기에 -1.9%로 나타났습니다.
주택 매매 거래량
전년 동 기간 28만호 대비 13.8만호로 절반의 거래량으로 줄었습니다. 최근 3년 동기간의 거래량 평균은 25만호로, 3년 평균 대비로도 44.7%가 감소한 거래량을 보이고 있습니다. 수도권은 전년 동기간 대비 63.5%의 거래량이 감소하였으며, 비수도권은 36.8%가 감소한 거래량을 보였습니다.
거래량을 3개월 이동평균으로 나타낸 그래프입니다. 파란색이 수도권의 거래량을 나태고 있습니다. 그래프가 그려진 13년도 이후 최저의 거래량을 보이고 있습니다.
주택유형별로는 아파트 거래량이 가장 많이 감소하였고 (57.2%), 연립/다세대 주택도 37.8%가 감소하였습니다. 연령별로는 30대 이하 주택 매매 거래 비중이 25.3%로 가장 높게 나타났습니다. 40대의 주택 매매 비중은 작년 4분기부터 지속 감소하고 있습니다.
(30대 이하 주택구매 비중이 높아서 기사를 찾아보니, 고가 주택 매수자를 대상으로 국세청에서 세무조사 등을 통해 부모의 지원, 증여 등에 대해서 조사를 하고 있는 것 같습니다. )
주택 수급 동향
주택수급동향은 0 ~ 200 사이의 값으로 100보다 커질 수록 공급보다 수요가 크고, 반대로 100 이하인 경우에는 공급이 많은 것을 나타냅니다.
주택수급동향은 전국 대부분의 지역에서 100 아래를 하회하여 수요보다 공급이 많은 상태를 나타내고 있습니다. 서울 91.0 경기 93.4 인천 93.7 이며 5대 광역시는 92.8입니다 (광주 제외).
작년 10월 기점으로 주택수급동향은 100을 하회하고 있습니다.
신규 주택 공급
전년 동 기간 대비 30.8%가 감소하였습니다. 전년 동 기간 3.3만호이며 올해 1분기는 2.3만호입니다. 수도권은 인천에서는 증가하였으나 서울과 경기도에서 주택 준공물량이 감소하였습니다. 주택 인허가실적은 전년 동기간 대비 17.2% 증가하였고, 착공 실적은 36.9% 감소하였습니다.
전국 미분양 주택 수는 비수도권을 중심으로 전분기보다 증가폭이 커졌습니다. '22년 2월 기준 전국 미분양 주택 수는 2.5만호이며, 이는 전년 12월 말 1.8만호보다 증가한 수치입니다. 5대 광역시에서는 대구를 중심으로 미분양 주택 수가 늘었으며, 경북과 경남, 충남에서도 미분양 물량이 증가하였습니다.
수도권은 미분양 물량이 최저치를 보이고 있으며, 지방 5대 광역시 및 기타 지방은 미분양 물량이 증가하는 모습을 보이고 있습니다.
본문에 작성한 주택 매매시장 외에 주택 임대시장 및 많은 내용이 보고서에 담겨있습니다. 관심 있으신 분께서는 첨부된 PDF 참조를 부탁드리겠습니다.
암호화폐, 주식, 부동산 가격이 올라갈 때는 끝도 없이 계속될 것 같았습니다. 주변 동료들은 모이기만 하면 자산 상승에 대해 자랑했습니다. 아무도 떨어질 것을 생각하지 않았습니다. 하지만 지금은 아무도 오를 것이라고 생각하지 않고 있습니다. 어디까지 떨어질지, 손절해야할지 고민하고 있습니다. 주변 동료들 하나 둘씩 못버티고 주식 손절하고 아파트 급매로 처분할 때, 두려움이라는 본성과 반대로 움직여보면 어떨까 생각해봅니다. 지금은 일단 적은 돈으로 시작할 수 있는 비트코인을 조금씩 분할 매수하고 있습니다.